Критерии и характеристики, с которыми нужно определиться на первом этапе

Первое, с чего нужно начинать поиск недвижимости, это определить для себя требования, которым должно соответствовать будущее жилье.

Тип недвижимости и метраж: большинство людей изначально знают, что они хотят покупать - квартиру или дом. Далее нужно определиться с площадью будущей покупки: вам нужна студия от 30 до 50 кв. м или просторная трехкомнатная квартира от 80 до 100 кв. м. Чем больше будет диапазон значений, подходящий под ваш критерий отбора, тем больше вам предложат вариантов.

Месторасположение: если вы определите для себя, в каком районе вы хотели бы купить недвижимость, сделать выбор будет гораздо проще. У всех свое видение идеального месторасположения недвижимости: для одних важна близость к объектам инфраструктуры, которые находились бы в пешей доступности, близость к морю или, напротив, спокойный район, но в котором добраться до социально значимых объектов можно только на транспорте.

Выбор района часто значительно влияет на стоимость недвижимости. Тут действует такое правило: чем ближе к центру города, пляжу, историческим и культурным достопримечательностям - тем дороже. Чем дальше, тем, соответственно, дешевле.

Год постройки: все покупатели при знакомстве с объектами недвижимости узнают год их постройки. Это также сказывается на цене. Помните, что дом, построенный в 1955 году, может быть оценен как историческая недвижимость и подходить к разряду элитного жилья. Другой же дом, построенный в том же году, может быть отнесен к «старой» или даже «ветхой» недвижимости, которая потребует немалых вложений в ремонт объекта.

Определите критичные и некритичные параметры: подумайте, при каких критичных характеристиках объекта вы откажетесь от покупки. Для некоторых такой характеристикой будет цена. Для кого-то - удаленность от объектов инфраструктуры или, напротив, повышенный уровень шума от того, что рядом находится множество развлекательных заведений. Кто-то будет выбирать по ежемесячной сумме по обслуживанию и оплате коммунальных платежей, а также сумме оплаты ежегодного налога.

Бюджет покупки: не забывайте, что при планировании бюджета нужно иметь ввиду не только стоимость объекта, но и сопутствующие расходы. Потратьте время на то, чтобы рассчитать ориентировочную итоговую сумму. Для этого сложите следующие критерии:

- стоимость объекта;
- налоги, которые будет необходимо оплатить при покупке (разных странах налоговые ставки и виды налогов сильно отличаются друг от друга);
- сколько будет стоить оформление сделки: оплата пошлин, стоимость открытия счета в зарубежном банке, комиссия, который данный банк возьмет за перевод денег (может не быть);
- оплата услуг риелторов, переводчика, юристов и нотариусов (часто в стоимость услуг агентства недвижимости будут включены все расходы на оформление сделки, а также всех необходимых специалистов);
- заложите транспортные расходы: если вы сами организовываете перелет, трансфер и выбираете отель для проживания, то следует учесть эту сумму при фланировании финансов. Если просмотровый тур организовывает агентство, то если вы решите совершить покупку, вам вернут потраченную сумму. Возможно, после покупки, вам потребуется оплатить перевозку крупногабаритных вещей: мебели и бытовой техники;
- записывайте все расходы на бумаге или заведите файл на компьютере, при уточнении цен - вносите корректировки в бюджет;
- узнавайте заранее подробную информацию о каждом вышеописанном пункте - в этом вам должны помочь представители выбранного вами агентства недвижимости.

Если покупаете в кредит или по ипотеке: необходимо определиться с выбором банка, в котором планируете взять заем. Будет это российская или зарубежная кредитная компания. В иностранном банке условия предоставления кредита могут значительно отличаться для жителей страны и для нерезидентов. Узнайте подробности об условиях предоставления кредита: максимальная сумма ежемесячных платежей, комиссия банка и период кредитования. Также необходимо соизмерить сумму первоначального взноса: ту, которую требует внести конкретный банк, и ту, которую вы действительно можете оплатить.

Не забудьте, что для получения кредита в зарубежном банке вам потребуется предоставить пакет документов, подтверждающих вашу платежеспособность. Также попросите полный список документов, необходимый для подачи заявления на кредит. Будет обидно, если не хватит одной справки, ради которой вам потребуется возвращаться на родину и, соответственно, потерять время.

Проверяйте предоставленную информацию всеми возможными способами: попросите перевести банковский договор компетентного специалиста со своей стороны (а переводчику агентства недвижимости, даже если вы ему доверяете).

Просмотр недвижимости

Следующим этапом для вас станет составление собственного мнения об объекте, а именно осмотр выбранных вариантов недвижимости.

Осматривайте недвижимость в светлое время суток - утром или днем. При естественном освещении вы сможете лучше осмотреть сам объект и вид из окна, чем при искусственном свете и в темное время суток.

Возьмите фонарик: это незаменимая вещь при осмотре квартиры. Он понадобится и в том случае, если вы задержитесь дотемна. А также пригодиться для тщательного осмотра мест, которые обычно можно не рассмотреть с первого взгляда: мест под ванной, за шкафом, в подсобном помещении, в погребе или на чердаке.

Измеряйте: возьмите с собой рулетку. Она нужна не только, чтобы сверить заявленные данные о площади объекта. Но и в том случае, если вы собираетесь перевезти в новый дом старую или особу ценную для вас мебель. Не испытывайте судьбу: обмерьте мебель-путешественницу дома, а при осмотре квартиры измерьте, поместиться ли ваш любимый вместительный шкаф-купе в коридор или спальню.

Испытывайте и пробуйте: Если вы покупаете меблированные апартаменты или дом, тщательно осмотрите мебель: цела ли обивка, не скрепят ли стулья, хорошо ли раскладывается диван и отрываются шкафы. Проверьте работу сантехники и осведомитесь о качестве воды из крана: можно ли ее пить и чистить зубы, или для этих целей можно использовать только бутилированную воду (особенно это касается восточных и азиатских стран).

Фиксируйте информацию

Пишите: заведите блокнот, в котором необходимо записывать всю полученную и увиденную информацию: цену, метраж, особенности планировки, состояние объекта, вид из окна и просто свои впечатления от объекта. Не надейтесь на то, что вы сможете запомнить все увиденное, после просмотра трех-пяти квартир у вас в вполне вероятно смешаются детали: в какой именно квартире был самый красивый вид из окна, а в какой текли трубы.

Также возьмите с собой карту и отмечайте на ней цифрами адреса, по которым располагаются объекты и этаж.

Фотографируйте: возьмите с собой фотоаппарат. Это еще одна гарантия того, что, вспоминая увиденное, вы не перепутаете объекты и сможете вспомнить все детали. Сделайте фото всех комнат, общих помещений, вида из окна, фасада здания, подъезда и т.д. Не забудьте подписать фотографии разных квартир или рассортировать их по разным файлам (так вы не перепутаете гостиную и спальню из разных объектов).

Часто покупатели замечают некоторые детали только при просмотре фотографий, - например, что на потолке в ванной комнате есть черная плесень, а на фасаде здания красуется трещина.

Если в осматриваемом объекте кто-то проживает, не забудьте спросить разрешения на фотосъемку.

Думайте, проверяйте, возвращайтесь

Документы: сверьте предоставленную вам информацию с той, которая зафиксирована в официальных документах: имя собственника или название компании-застройщика, заявленный метраж. Наймите юриста, чтобы проверить договор с агентством недвижимости или застройщиком.

Думайте и анализируйте: составьте таблицу плюсов и минусов всех объектов, прислушайтесь к своему внутреннему голосу и ощущениям, но в тоже время не поддавайтесь эмоциям. Если при осмотре вы понимаете, что ходите по «следам» агента, вернитесь и пройдите по своему маршруту, так вы сможете заменить то, что от вас пытаются утаить.

Делайте перерывы: выберете время для обеда и во время приема пищи еще раз проанализируйте увиденное, просмотрите сделанные фотографии и записи, вычеркните неподходящие варианты и отметьте наиболее понравившиеся. Желательно, чтобы во время обеда вы остались наедине с собой либо со своей второй половиной, с которой вы вместе выбираете, но не с риелтором, который за это время сможет только загрузить вас информацией.

Повторный осмотр

Финальным этапом в выборе недвижимости должен стать повторный осмотр объектов-кандидатов на покупку. Еще раз взвести все за и против, преимущества и недостатки объектов недвижимости. Выберете из всего списка 2-3 объекта и попросите вашего агента организовать повторный осмотр. Как правило, во второй раз вы сможете понять, на чем остановить выбор.

Деньги и скидка: не стесняйтесь говорить о деньгах. Требуйте скидку на недвижимость (правда только после того, как будете готовы внести депозит), даже если объект находится в идеальном состоянии и тем более если имеет значительные или незначительные недостатки. В первом случае, если объект полностью отвечает вашим требованиям и вы не в состоянии сдержать свое восхищение, не стесняйтесь осведомиться о возможной скидке. В большинстве случаев скидка уже заложена в стоимость объекта. Также риелторы могут скинуть цену, если заинтересованы в быстрой реализации объекта, особенно если до вас им долго никто не интересовался. В случае если объект имеет явные минусы (плохое состояние, неудачная планировка, плохой вид из окна и другие критерии) - на скидке можно настаивать. Но начинать обсуждать денежные вопросы нужно не с владельцем объекта, а с вашим риелтором.

Спрашивайте, почему на похожие объекты разные цены: вы должны точно знать, за что платите.

Не торопитесь принимать и озвучивать свое решение риелторам. Сообщите о выбранном варианте только после тщательного обдумывания. Решение принято? Теперь можно приступать к подготовке сделки.