Цены на недвижимость

Цены на недвижимость в Германии зависят не только от состояния объектов, но также и от региона, в котором они находятся. Как правило, в восточной части Германии цены на квартиры и дома значительно ниже, чем в западной части страны. К счастью Германия, в отличие от своих соседей – Франции, Италии, Швейцарии и Австрии – обошлась без резкого роста цен на жилье. Если в крупных городах Западной Европы рост цен с 1995 по 2011 год составил 100-150%, то в Германии подобного бума не наблюдалось. Возможно, это объясняется тем, что высокий уровень жизни немцев не повышался резкими скачками на протяжении десятилетий. В послевоенной Германии не было такого же "дикого" накопления и перераспределения капитала, какой переживали страны восточной Европы. Возможно ситуация связана и с тем, что спрос у немецких покупателей всегда был удовлетворен, а иностранные инвесторы еще не успели проявить к Германии такого же интереса, какой у них в свое время был к Испании и Англии, что приводило к ажиотажу и резкому повышению цен в этих странах.

Как бы то ни было, а цены на недвижимость в Германии в сравнении с соседними европейскими странами остаются невысокими и эксперты говорят о том, что недвижимость здесь недооценена и ее стоимость будет расти. Особенно это касается крупных городов на западе и востоке Германии.

Обратимся теперь к цифрам: цены за квадратный метр несколько разнятся по стране и находятся в пределах от 800-2000 евро в восточной части Германии до 1200-3500 евро в западной части страны. В более дорогой западной части Германии цены варьируются в зависимости от региона и города. Номер один по стоимости– это Мюнхен, столица Баварии. Здесь цена на недвижимость варьируется от 3000 до 7000 евро за квадратный метр, доходя иногда до 10.000 за элитные объекты в престижных районах. Несколько дешевле по стоимости Гамбург, Франкфурт и Штутгарт – 3000-4000 евро, за ними следуют – Кельн, Бонн и Дюссельдорф – 1500-3000 евро за квадратный метр.

Покупка и оформление

Недвижимость в Германии можно купить как на физическое, так и на юридическое лицо. Вся немецкая недвижимость регистрируется в реестре собственности - земельной книге (Grundbuch), где можно получить информацию о том, кто является владельцем объекта недвижимости, какова его стоимость, а также о возможном залоге объекта у банка или страховой компании, если покупатель воспользовался кредитом. Только то, что занесено в земельную книгу и считается соответствующим действительности. Необходимо обратить внимание на то, что если недвижимость приобретается, например, супругами и должна принадлежать к их совместной собственности, то оба супруга должны быть занесены в земельную книгу как собственники.

Собственником считается только тот, кто занесен в земельную книгу, независимо от того, что другой супруг тоже проживает в том же доме или квартире, а также от того, из чьих средств была оплачена недвижимость. На имя покупателя оформляется документ, которому присваивается собственный регистрационный номер в регистре собственников. Продать недвижимость может только сам владелец или же лицо, имеющее доверенность, заверенную немецким нотариусом. Договор о купле-продажи недвижимости считается заключенным с момента его заверения у нотариуса. После заверения договора нотариус обеспечивает наличие всех необходимых документов для занесения нового собственника в земельную книгу и подает соответствующее заявление в участковый суд.

Немного о процедуре покупки. После выбора клиентом объекта и принятия решения о его покупке, составляется договор купли-продажи, в котором в частности указываются условия и форма оплаты. Подписание договора происходит у нотариуса, защищающего интересы обеих сторон- продавца и покупателя. Нотариус открывает специальный счет, с которого в дальнейшем будет производиться оплата купленной недвижимости. Нотариус производит проверку покупаемого объекта на наличие долгов или каких-либо иных обязательств и контролирует платежи, связанные с переоформлением данных владельца в земельной книге. После подписания двухстороннего договора у нотариуса и 100% оплаты сделки, покупатель становится собственником объекта. Нотариус отправляет документы в ведомство по регистрации недвижимости (Grundbuchamt) и в течении двух месяцев покупатель получает выписку из земельной книги регистрации собственности. Если покупка состоялась через судебный аукцион, то функцию проверки и переоформления собственности выполняет не нотариус, а суд, в котором состоялись торги.

Покупатели - иностранцы

Cегодня уже более полутора миллионов объектов недвижимости в Германии принадлежат иностранцам, проживающим за пределами страны. И это не случайно, поскольку цены на недвижимость в Германии очень и очень привлекательны. Иностранцы, сравнивая цены на квартиры и дома в Германии с ценами у себя на родине, часто приходят к выводу, что немецкая недвижимость стоит намного дешевле. К примеру, стоимость жилья в Германии в диапазоне 1.000-2.000 евро за 1 м² в сравнении с ценами таких стран в Европе, как Англия, Франция, Швейцария, Дания и Швеция, является довольно низкой.

Иностранные физические и юридические лица - нерезиденты могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость без всяких ограничений. Для этого необязательно регистрировать предприятие. Владение недвижимостью на территории Германии автоматически не дает право на получение вида на жительство, но является веским аргументом при рассмотрении ходатайств, если в Германии имеется также собственный бизнес.

Наличие недвижимости при рассмотрении заявлений о предоставлении вида на жительство свидетельствует о финансовом состоянии её владельца. Собственник недвижимости, проживающий за рубежом, может ходатайствовать о выдаче, как минимум, многократной визы - мультивизы на основании выписки из земельной книги и приглашения из Германии.

Инвестиции в недвижимость Германии

С некоторых пор, а точнее с 2004-2005 года, цены в Германии не смущают и покупателей из стран СНГ, где недвижимость, особенно в крупных городах, стоит в 2-4 раза дороже, чем в немецких городах. При этом нужно учитывать качество строительства объектов недвижимости, которое в Германии в основной массе лучше, чем качество построек в России или на Украине, особенно это касается вторичного рынка. Само собой напрашивается вывод: с учетом цены, качества и актуальной ситуации на рынке немецкая недвижимость весьма выгодна для инвестиций!

Инвесторы и покупатели недвижимости в Европе, в частности в Германии, разумеется, заинтересованы в успешном капиталовложении. Германия считается комфортной страной не только для проживания, но и является надежным местом для ведения бизнеса и для долгосрочных инвестиций в недвижимость. Доходы в Германии от сдачи недвижимости в аренду являются стабильными, увеличиваясь в среднем на 5% в год. Если также учитывать рост стоимости самих объектов, то он ежегодно составляет не менее 10%. Законодательство Германии также способствует приобретению недвижимости иностранцами. Нерезиденты могут покупать объекты сразу на свое имя, регистрировать немецкую компанию им для этого не обязательно.

Инвестировать в немецкую недвижимость выгодно уже и тогда, когда доход от сдачи ее в аренду превышает выплаты по кредиту. Ипотека в Германии является на сегодня одной из самых дешевых в Европе и составляет ок. 4,5% годовых, а некоторые немецкие банки готовы выдавать кредит иностранцам при наличии у них 30-40% собственного капитала. Вопросы ипотечного кредитования зависят от конкретной ситуации и решаются в индивидуальном порядке.

Жилая недвижимость Коммерческая Доходная Эксклюзивная С аукциона

Дюссельдорф Кельн Берлин Мюнхен Франкфурт

‹ 50.000 € 50.000-100.000 € 500.000-1.000.000 € 100.000-500.000 € › 1.000.000 €

При покупке недвижимости с целью инвестиций покупатель прежде всего должен обращать внимание на окупаемость объекта: покупка должна приносить ему деньги, и чем быстрее и больше, тем лучше. Инвестиции в Германии- это надежное и перспективное вложение капитала, благодаря прежде всего развитой системе аренды. На сегодняшний день большинство жителей в Германии являются арендаторами- снимают квартиры, арендуют торговые площади, офисные помещения, предпочитая платить аренду, чем покупать в собственность.

Инвестировать в недвижимость можно как на первичном, так и на вторичном рынке. Причем жилая и коммерческая недвижимость на вторичном рынке представляет для покупки наибольший интерес, поскольку в подавляющем большинстве случаев она уже сдается в аренду и приносит постоянный доход. Продажа доходных объектов в Германии- это обычная практика, по сути многие дома продаются уже с доходом- с арендаторами, которые ежемесячно платят за аренду владельцу недвижимости. Покупка недорогих доходных объектов - это наиболее оптимальный и выгодный вариант для инвестиций. Желаете и вы вложить деньги в недвижимость? Продажа доходных домов, квартир и других объектов в Германии возможна также через нашу фирму.

Разумеется, что инвестиции в недвижимость Германии требуют внимания при поиске и подборе объектов, а после покупки дальнейшего обслуживания и управления. Поиск арендаторов, если объект еще не сдан в аренду, содержание недвижимости и т.д. берут на себя специализированные фирмы. Иностранным инвесторам для контроля за собственностью после покупки не обязательно постоянно находиться в Германии. На практике многие из покупателей проживают за границей, контролируя лишь доходы на своем банковском счете. 

Мы с удовольствием поможем вам разобраться во всех тонкостях покупки доходной недвижимости и предложим подходящие объекты для ваших инвестиций. Ваши деньги должны вам сразу же приносить деньги!

Сдавать недвижимость в аренду

Каждый владелец имеет право сдавать недвижимость в наём. Для этого необходимо заключить договор аренды- Mietvertrag с нанимателем. Договор заключаются сроком от 1 года и, как правило, является бессрочным с предусмотренным для расторжения сроком в три месяца. При заключении договора арендатор, как правило, вносит собственнику залоговую сумму- Kaution  из расчета 2-х или 3-х месячной арендной платы. Эта сумма гарантирует владельцу возмещение потерь в случае неплатежеспособности нанимателя или покрытия затрат в случае ремонта (по вине нанимателя) во время найма или после окончания договора. Таким образом, залог защищает собственника недвижимости от воможных финансовых потерь.

В договоре аренды указывается ежемесячная оплата, залог и дополнительные расходы - Nebenkosten (оплата за уборку мусора, освещение подъезда, обслуживание лифта и т.д.). Если в договоре аренды указано, что объект сдается отремонтированным, то после окончания договора арендатор обязан сдать объект в том же состоянии. В противном случае владелец может использовать залог для оплаты ремонта. При отсутствии претензий владелец возвращает залоговую сумму в установленном порядке.

Германия является страной с высокой социальной защищенностью и за людей, не имеющих достаточных доходов, или при полном их отсутствии, расходы на аренду может перенять государство. Поэтому собственники при сдаче жилой недвижимости в аренду большого риска не несут.

Покупка недвижимости с молотка / аукциона

Недвижимость, идущая в Германии с молотка / аукциона – это хороший шанс для тех, кто хотел бы приобрести дом, квартиру или коммерческий объект по цене намного ниже рыночной. Основной причиной, по которой недвижимость попадает на аукцион является ухудшение финансовой ситуации у ее владельца и, как следствие, невозможность выплачивать кредит. Чаще всего к этому приводит длительная безработица, либо развод супругов с последующим разделом имущества.

Во время торгов при удачном стечении обстоятельств недвижимость можно приобрести на 30-50% ниже ее рыночной стоимости. Дни проведения таких аукционов заранее объявляются судами первой инстанции и публикуются в специальных рубриках газет, в специализированных календарях или в интернете. С официальной документацией и экспертизой объекта можно ознакомиться в суде, в котором будут проводится торги. Сам объект можно также посетить лично и посмотреть на его состояние.

Для подачи заявки на участие в торгах, претендент должен перевести 10% от оценочной стоимости объекта на расчетный счет суда, в котором назначены торги. В случае покупки эта сумма будет засчитана в конечную стоимость. Если покупка не состоится, то деньги в полном размере вернутся на счет. Для банковских операций рекомендуется иметь счет на территории Германии. В его открытии мы оказываем содействие, даже если клиент проживает за границей и не является резидентом Германии. Поскольку участие в аукционе требует не только наличия средств, но также опыта и хорошего знания немецкого языка, то участие в нем рекомендуется через доверенное лицо, имеющее опыт.

Для покупателей и инвесторов из-за рубежа, желающих приобрести недвижимость с аукциона, мы в первую очередь рекомендуем приобретать жилые объекты, как например многоквартирные дома, сданные в аренду и приносящие ежемесячный доход. Во вторую очередь коммерческую недвижимость - отели, рестораны и торговые помещения, сданные в аренду. И в последнюю очередь объекты для личного пользования, поскольку интерес они могут представлять в основном для тех, кто живет в Германии постоянно или планирует находиться здесь длительное время. Предложение недвижимости, идущей в Германии с молотка, очень большое и при покупке вы всегда можете рассчитывать на нашу поддержку.
 

Налоги и расходы, связанные с покупкой недвижимости

• Налог на приобретенную недвижимость - 5% от стоимости объекта
• Маклерские комиссионные – от 3 до 5% от стоимости объекта + ндс 19%
• Нотариальные расходы и пошлины за регистрацию - 1,5% от стоимости

Наши услуги в сфере недвижимости

• Консультации по вопросам приобретения недвижимости в Германии
• Предложение имеющихся объектов или поиск по индивидуальному запросу
• Сопровождение сделок с недвижимостью
• Содействие при покупке с аукциона
• Ипотека до 100% для местных жителей и до 60% для иностранцев
• Надежное и эффективное страхование недвижимости
• Поиск покупателей и продажа ваших объектов
• Поиск арендаторов и сдача в аренду вашей недвижимости