Сегодня стоимость квадратного метра недвижимости в Германии сопоставима с ценами в России или на Украине, а порой ниже ее. Особенностью владения недвижимостью в Германии является отсутствие проблем с ее управлением: перепиской с арендаторами, налоговым и бухгалтерским обслуживанием, а также ремонтными работами занимаются специализированные фирмы, которым вы, как собственник, даете поручение. Вам же остается только интересоваться стабильным увеличением своего капитала.
Права покупателей |
Недвижимость в Германии может быть приобретена как на частное, так и на юридическое лицо. Вся немецкая недвижимость регистрируется в реестре собственности - земельной книге (Grundbuch), где можно получить информацию о том, кто является владельцем объекта недвижимости, какова его стоимость, а также о возможном залоге объекта у банка или страховой компании, если покупатель воспользовался кредитом. Только то, что занесено в земельную книгу и считается соответствующим действительности. Необходимо обратить внимание на то, что если недвижимость приобретается, например, супругами и должна принадлежать к их совместной собственности, то оба супруга должны быть занесены в земельную книгу как собственники.
Собственником считается только тот, кто занесен в земельную книгу, независимо от того, что другой супруг тоже проживает в том же доме или квартире, а также от того, из чьих средств была оплачена недвижимость. На имя покупателя оформляется документ, которому присваивается собственный регистрационный номер в регистре собственников. Продать недвижимость может только сам владелец или же лицо, имеющее доверенность, заверенную немецким нотариусом. Договор о купле-продажи недвижимости считается заключенным с момента его заверения у нотариуса. После заверения договора нотариус обеспечивает наличие всех необходимых документов для занесения нового собственника в земельную книгу и подает соответствующее заявление в участковый суд.
Если покупатель иностранец |
Иностранные физические и юридические лица - нерезиденты могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость без всяких ограничений. Для этого необязательно регистрировать предприятие. Владение недвижимостью на территории Германии автоматически не дает право на получение вида на жительство, но является веским аргументом при рассмотрении ходатайств, если в Германии имеется также собственный бизнес.
Наличие недвижимости при рассмотрении заявлений о предоставлении вида на жительство свидетельствует о финансовом состоянии её владельца. Собственник недвижимости, проживающий за рубежом, может ходатайствовать о выдаче, как минимум, многократной визы - мультивизы на основании выписки из земельной книги и приглашения из Германии.
Зарубежные иныестиции в Германии |
Cегодня уже более полутора миллионов объектов недвижимости в Германии принадлежат иностранцам, проживающим за пределами страны. И это не случайно, поскольку их стоимость по сравнению с другими странами Европы довольно привлекательна. Иностранцы, сравнивая качество и цены на немецкие объекты с аналогичными у себя на родине, считают их более низкими. Стоимость 1 м² жилья в диапазоне 1.000-2.000 евро является, к примеру, низкой для английских, французских или скандинавских инвесторов, а с некоторых пор не смущает и покупателей из стран СНГ.
Доходы в Германии от сдачи недвижимости в аренду являются надежными и стабильными, увеличиваясь в среднем на 5% в год. Если также учитывать рост стоимости самих объектов, то он ежегодно составляет не менее 10%. Законодательство Германии также способствует приобретению недвижимости иностранцами. Нерезиденты могут покупать объекты сразу на свое имя, регистрировать немецкую компанию им для этого не обязательно.
Инвестировать в немецкую недвижимость выгодно уже и тогда, когда доход от сдачи ее в аренду превышает выплаты по кредиту. Ипотека в Германии является на сегодня одной из самых дешевых в Европе и составляет ок. 4,5% годовых и отдельные немецкие банки готовы финансировать иностранных инвесторов при наличии у них 30-40% собственного капитала. Подход здесь зависит от конкретной ситуации и вопросы кредитования решаются в индивидуальном порядке
Недвижимость как вложение капитала |
Каждый владелец имеет право сдавать недвижимость в наём. Для этого необходимо заключить договор аренды- Mietvertrag с нанимателем. Договор заключаются сроком от 1 года и, как правило, является бессрочным с предусмотренным для расторжения сроком в три месяца. При заключении договора арендатор, как правило, вносит собственнику залоговую сумму- Kaution из расчета 2-х или 3-х месячной арендной платы. Эта сумма гарантирует владельцу возмещение потерь в случае неплатежеспособности нанимателя или покрытия затрат в случае ремонта (по вине нанимателя) во время найма или после окончания договора. Таким образом, залог защищает собственника недвижимости от воможных финансовых потерь.
В договоре аренды указывается ежемесячная оплата, залог и дополнительные расходы - Nebenkosten (оплата за уборку мусора, освещение подъезда, обслуживание лифта и т.д.). Если в договоре аренды указано, что объект сдается отремонтированным, то после окончания договора арендатор обязан сдать объект в том же состоянии. В противном случае владелец может использовать залог для оплаты ремонта. При отсутствии претензий владелец возвращает залоговую сумму в установленном порядке.
Германия является страной с высокой социальной защищенностью и за людей, не имеющих достаточных доходов, или при полном их отсутствии, расходы на аренду может перенять государство. Поэтому собственники при сдаче жилой недвижимости в аренду большого риска не несут.
Покупка недвижимости с молотка / аукциона |
Недвижимость, идущая в Германии с молотка / аукциона – это хороший шанс для тех, кто хотел бы приобрести дом, квартиру или коммерческий объект по цене намного ниже рыночной. Основной причиной, по которой недвижимость попадает на аукцион является ухудшение финансовой ситуации у ее владельца и, как следствие, невозможность выплачивать кредит. Чаще всего к этому приводит длительная безработица, либо развод супругов с последующим разделом имущества.
Во время торгов при удачном стечении обстоятельств недвижимость можно приобрести на 30-50% ниже ее рыночной стоимости. Дни проведения таких аукционов заранее объявляются судами первой инстанции и публикуются в специальных рубриках газет, в специализированных календарях или в интернете. С официальной документацией и экспертизой объекта можно ознакомиться в суде, в котором будут проводится торги. Сам объект можно также посетить лично и посмотреть на его состояние.
Для подачи заявки на участие в торгах, претендент должен перевести 10% от оценочной стоимости объекта на расчетный счет суда, в котором назначены торги. В случае покупки эта сумма будет засчитана в конечную стоимость. Если покупка не состоится, то деньги в полном размере вернутся на счет. Для банковских операций рекомендуется иметь счет на территории Германии. В его открытии мы оказываем содействие, даже если клиент проживает за границей и не является резидентом Германии. Поскольку участие в аукционе требует не только наличия средств, но также опыта и хорошего знания немецкого языка, то участие в нем рекомендуется через доверенное лицо, имеющее опыт.
Для покупателей и инвесторов из-за рубежа, желающих приобрести недвижимость с аукциона, мы в первую очередь рекомендуем приобретать жилые объекты, как например многоквартирные дома, сданные в аренду и приносящие ежемесячный доход. Во вторую очередь коммерческую недвижимость - отели, рестораны и торговые помещения, сданные в аренду. И в последнюю очередь объекты для личного пользования, поскольку интерес они могут представлять в основном для тех, кто живет в Германии постоянно или планирует находиться здесь длительное время. Предложение недвижимости, идущей в Германии с молотка, очень большое и при покупке вы всегда можете рассчитывать на нашу поддержку.
Процедура оформления покупки |
После выбора клиентом объекта и принятия решения о его покупке, составляется договор купли-продажи, в котором в частности указываются условия и форма оплаты. Подписание договора происходит у нотариуса, защищающего интересы обеих сторон. Нотариусом открывается специальный счет, с которого в дальнейшем будет производиться оплата приобретенной недвижимости.
Нотариус производит проверку покупаемого объекта на наличие долгов или каких-либо иных обязательств и контролирует платежи, связанные с переоформлением данных владельца в поземельной книге. После подписания двухстороннего договора у нотариуса и 100% оплаты сделки, покупатель становится собственником приобретенного объекта. Нотариус отправляет документы в ведомство по регистрации недвижимости (Grundbuchamt) и в течении двух месяцев покупатель получает выписку из земельной книги регистрации собственности.
Если покупка состоялась через судебный аукцион, то функцию проверки и переоформления собственности выполняет не нотариус, а суд, в котором состоялись торги.
Налоги и расходы, связанные с покупкой недвижимости |
- Налог на приобретенную недвижимость - 3,5% от стоимости объекта
- Маклерские комиссионные – от 3 до 5% от стоимости объекта + ндс 19%
- Нотариальные расходы и пошлины за регистрацию - 1,5% от стоимости
Наши услуги в сфере недвижимости |
- Консультации по вопросам приобретения недвижимости в Германии
- Предложение имеющихся объектов или поиск по индивидуальному запросу
- Сопровождение сделок с недвижимостью
- Содействие при покупке с аукциона
- Ипотека до 100% для местных жителей и до 60% для иностранцев
- Надежное и эффективное страхование недвижимости
- Поиск покупателей и продажа ваших объектов
- Поиск арендаторов и сдача в аренду вашей недвижимости
