По оценкам Gordon Rock, основные причины приобретения зарубежной жилой недвижимости у покупателей из России:

— недвижимость для отдыха (недвижимость на море, на горнолыжных и бальнео-курортах) — 40%;
— недвижимость для инвестиций — 25%;
— по семейным причинам (обучение детей, воссоединение семьи, пенсионная недвижимость) — 10%;
— получение вида на жительство (бизнес-иммиграция, получение мульти-визы) — 20%;
— другие причины — 5%.

В отношении зарубежной жилой недвижимости, приобретаемой россиянами в инвестиционных целях, можно выделить основные мотивации:

— приобретение недвижимости в расчете на существенный рост стоимости в среднесрочной перспективе;
— приобретение недвижимости, приносящей доход от сдачи в аренду.

Безусловно, также имеет место и комбинация этих мотиваций, когда инвестор из России стремится приобрести недвижимость за рубежом, которая и приносит доход от сдачи в аренду, и обладает потенциалом роста стоимости в среднесрочной перспективе.

Мировой финансовый кризис и падение рынков недвижимости ряда стран не могли не сказаться на подходе россиян к инвестированию в зарубежную недвижимость. Можно констатировать, что уровень осмотрительности и инвестиционной грамотности российских инвесторов за последние полтора года многократно выросли. Покупатели зарубежной жилой недвижимости «для инвестиций» все в большей степени ориентируются на buy-to-let недвижимость, т.е. на недвижимость, которая приобретается для сдачи в аренду и получения стабильного и прогнозируемого дохода. Если 2-3 года назад 80% инвестиционных сделок с жилой недвижимостью за рубежом совершались россиянами в расчете на существенный рост стоимости, то сейчас только в 40% инвестиционных сделок россияне рассчитывают на значительный рост стоимости недвижимости, а в 60% сделок преобладает расчет на получение дохода от сдачи в аренду.

Приобретение зарубежной жилой недвижимости в расчете на рост стоимости

На фоне мирового кризиса стоит отметить активность российских инвесторов на тех рынках недвижимости, которые, с одной стороны, подверглись серьезной коррекции, но с другой стороны, имеют перспективы к постепенному восстановлению в среднесрочной перспективе. Прежде всего, это рынки недвижимости Испании, США, Англии, Черногории, Латвии.

Мировой финансовый кризис вывел на рынок недвижимости ряда стран большое количество объектов, которые продаются с существенным дисконтом ввиду банковского обременения. Данной ситуацией воспользовались российские инвесторы, и уже с апреля 2009 года рынок залоговой недвижимости (distressed property), аукционной недвижимости и ипотечных закладных (mortgage notes) стал одним из популярных направлений инвестирования. При правильном подходе к данному инструменту инвестирования доходность по таким операциям может превышать 30% годовых.

Лидером по спросу на залоговую недвижимость является США — более 30% запросов. Следом идут Испания — 25% запросов, Латвия — 20%, Англия — 10%, Германия — 5%, остальные страны – 10%.

Приобретение зарубежной жилой недвижимости c гарантированной доходностью от сдачи в аренду

Инвестирование в buy-to-let («купить чтобы сдать») недвижимость, столь популярное у западных инвесторов, становится все более распространенной схемой инвестирования и у россиян. Существует два основных типа buy-to-let недвижимости:

— rental guarantee — недвижимость с гарантированной доходностью от сдачи в аренду (в т.ч. leaseback-недвижимость, апарт-отели);
— доходная недвижимость — недвижимость без гарантированной доходности (в т.ч. доходные дома, студенческая недвижимость, serviced apartments).

В соответствии с Аналитическим отчетом Gordon Rock, рейтинг стран, наиболее популярных у россиян для инвестиций в недвижимость с гарантированной доходностью (rental guarantee):

— Франция — 30%
— Кипр — 20%
— Англия — 20%
— Турция — 15%
— остальные страны – 15%.

Основными параметрами, характеризующими инвестиционную привлекательность недвижимости с гарантированной доходностью, являются:

— срок, на который заключается договор гарантированной доходности;
— % гарантированного дохода;
— размер ипотечного кредита;
— % ставка по ипотечному кредиту.

Франция : 9 лет и более / 4.5 % / 80 % / 3.2 %
Кипр : 5 лет / 5 % / 80 % / 3.5 %
Англия : 10 лет / 8 % / 70 % / 3 %
Турция : 5 лет / 6.5 % / 60 % / 6 %

«Идеальным» объектом для инвестиций является недвижимость с гарантированным доходом, удовлетворяющая следующим критериям: размер ипотечного кредита – не менее 50%, а срок действия и ставка по договору гарантированной доходности таковы, чтобы все затраты по обслуживанию недвижимости и выплаты по ипотечному кредиту покрывались доходом, получаемым от сдачи в аренду.

Сравнение рейтинга стран «для инвестиций» в недвижимость с гарантированной доходностью (Франция, Кипр, Англия, Турция) и рейтинга стран, наиболее популярных у россиян с точки зрения приобретения недвижимости «для жизни» (Болгария, Черногория, Германия, Испания, Чехия, США, Кипр, Египет, Италия, Финляндия), показывает, что эти рейтинги практически не совпадают. Но причина несовпадения рейтингов состоит не в отсутствии спроса со стороны россиян на недвижимость с гарантированным доходом в других странах, а в том, что в большинстве популярных у россиян стран либо пока нет объектов с гарантированной доходностью, либо ипотечное кредитование практически недоступно для россиян.

Вместе с тем, нельзя не отметить, что список стран, в которых появляются привлекательные проекты с гарантированной доходностью, год от года расширяется. За последние 2 года объекты с гарантированной доходностью появились в таких странах, как Кипр и Турция, и заслуженно привлекли внимание западных и российских инвесторов.

Комментирует Глава представительства в России ведущего кипрского застройщика PAFILIA Андреас Хулудис: «Если клиент приобретает недвижимость на Кипре с целью инвестиционных вложений, то сегодня как у западноевропейских покупателей, так и у россиян, пользуется высоким спросом услуга гарантированной доходности от аренды приобретенного объекта. Приобретая апартаменты, клиент может оплатить 20% стоимости жилья и уже являться собственником недвижимости. Оставшаяся сумма выплачивается постепенно, при этом гарантированных доход от аренды в течение 5 лет составляет 5% годовых. Клиенту предоставляется право проводить до шести недель в году в апартаментах, что не отразится на сумме годового дохода, получаемого с аренды объекта. Мы констатируем, что серьезное оживление спроса на кипрскую недвижимость со стороны россиян в немалой степени обусловлено схемой гарантированной доходности, а также низкой ставкой и доступностью для россиян ипотеки на Кипре».

Приобретение доходной недвижимости за рубежом

Наиболее популярными направлениями инвестирования в доходную недвижимость — недвижимость без гарантированной доходности – являются:

— доходные дома (жилые дома с арендаторами) – 50% запросов;
— студенческая недвижимость (недорогая недвижимость, которая приобретается для сдачи в аренду студентам и аспирантам в городах с большим количеством высших учебных заведений) – 25%;
— serviced apartments (квартиры с обслуживанием вблизи от центров деловой и туристической активности, сдаваемые в краткосрочную и среднесрочную аренду) – 15%;
— прочие типы доходной недвижимости – 10%.

По оценкам Gordon Rock, рейтинг стран, наиболее популярных у россиян для инвестиций в доходную недвижимость (доходные дома, студенческая недвижимость, serviced apartments):

— Германия — 35%
— Чехия — 20%
— Англия — 15%
— Франция — 10%
— США – 5%
— остальные страны – 15%.

Безусловное лидерство Германии (по популярности у россиян для инвестиций в доходную недвижимость) не удивительно. Ведь недаром Германию называют страной арендаторов, так как более половины жителей страны проживает именно в арендуемой, а не в собственной недвижимости. Как следствие, сегмент доходной недвижимости в Германии является популярным и развитым направлением инвестирования как у немецких, так и у иностранных инвесторов.

Рейтинг доходности по инвестициям в доходную недвижимость по странам (% годовых, max):

— Германия — 11%
— Англия — 10%
— Чехия — 9%
— Франция — 7%
— США – 8%.

Если сравнить доходность, которую может приносить недвижимость с гарантированным доходом (rental guarantee), и доходность, приносимую недвижимостью с негарантированным доходом, то нетрудно заметить, что уровень негарантированной доходности в среднем в 2 раза выше, чем уровень гарантированной доходности. Но, несмотря на это, россияне в большей степени интересуются недвижимостью с гарантированной доходностью:

— недвижимость с гарантированной доходностью (rental guarantee) – 80% запросов;
— доходная недвижимость (недвижимость без гарантированной доходности) – 20% запросов.

Такое распределение спроса имеет простое объяснение. Многие «начинающие» инвесторы из России предпочитают ограничиться меньшим уровнем доходности, но переложить на управляющую компанию не только все вопросы обслуживания недвижимости, но и риски, связанные со стабильностью денежного потока от сдачи объекта недвижимости в аренду.

Применение российскими девелоперами западных концепций доходной недвижимости

Отдельно стоит отметить, что помимо тенденции роста интереса россиян к покупке buy-to-let недвижимости за рубежом, имеет место тенденция роста интереса российских девелоперов к применению западных концепций доходной недвижимости при реализации своих девелоперских проектов в России.

Комментирует Игорь Горских, Генеральный директор Корпорации «Русская недвижимость», реализующей масштабные девелоперские проекты в Центральном Федеральном округе: «Начав реализацию наших проектов, в которых мы активно используем западные концепции serviced apartments и апарт-отель, мы были приятно удивлены уровнем инвестиционной грамотности отечественных покупателей. Столь популярные на Западе схемы инвестирования в buy-to-let недвижимость оказались не только понятны, но и зачастую – уже хорошо известны нашим российским покупателям. А использование схемы serviced apartments в нашем жилом комплексе под Калугой, было с большим интересом встречено ведущими западными компаниями, имеющими производство в Калуге. Ведь на Западе эта схема уже многие годы активно используется корпорациями для обеспечения своих сотрудников временным жильем на период их работы в компании».

Президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель комментирует результаты исследования: «Россияне стали более требовательными к выбору объектов зарубежной недвижимости. Все больше становится тех инвесторов из России, которые хотят начать зарабатывать уже сегодня, а не послезавтра, когда рынок недвижимости той или иной страны начнет расти. Как результат, мы видим, что популярные у западных инвесторов схемы инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость активно набирают популярность и у россиян».