Ипотека по-немецки: с помощью соседей и государства
| 21:52 | ||
Безвозмездно, то есть даром В Германии государство искренне заинтересовано в том, чтобы у каждого его гражданина была крыша над головой. Причем желательно, чтоб своя собственная. Дело в том, что именно государство оплачивает жилье тем, кто сам заплатить за него не в состоянии. Съемное жилье, в сравнении с доходом немецкой семьи, можно считать доступным: среднестатистический годовой доход на душу населения в 2006 году составил 25 тыс. евро. В больших городах Германии арендная плата за новую квартиру площадью 70-80 кв. м составляет в среднем 700-800 евро в месяц – никакого сравнения с Парижем, Римом или Лондоном. Арендная плата за 1 кв. м жилой площади в новых домах составляет: в Берлине – 8, Бонне – 7,5, Штуттгарте – 12, Мюнхене – 14 евро в месяц. И однако, государству куда приятнее иметь дело с добропорядочным домовладельцем, чем с неимущим соискателем бесплатного жилья. Домовладельцы обычно более заинтересованы в том, чтобы поддерживать жилье в оптимальном состоянии или, скажем, не загрязнять окружающую среду – между прочим, таким рачительным хозяевам государство снижает налог на недвижимость. Что конкретно делает для немца государство? Предлагает финансовую помощь. Право на дотацию, выплачиваемую в течение 8 лет, имеют все покупатели и строители жилья, общий доход которых за год подачи заявления и за предшествующий год не превысил 70 тыс. евро для одиноких и 140 тыс. евро для семейных. Размер дотации составляет 1250 евро в год и 10 тыс. евро за все 8 лет. Для семей с детьми предусмотрена дополнительная дотация в размере 800 евро в год на каждого ребенка, то есть 6400 евро за 8 лет. Нетрудно подсчитать, что семья с двумя детьми за 8 лет в общей сложности получит от государства безвозмездную помощь в размере 22 800 евро. Кроме этого, федеральные земли имеют собственные многочисленные программы дотаций. Стройсберкассы Несмотря на неплохой доход, жилье немец покупает в кредит. Сумма обычно собирается из нескольких разных источников: 55% стоимости жилья гражданин получает в виде кредита, предоставляемого ипотечным или сберегательным банком; 20% финансируется стройсберкассами, 5% предлагается банком в качестве дополнительного кредита с переменной процентной ставкой. Оставшиеся 20% (обычно это 30-40 тыс. евро) заемщик должен иметь свои – это так называемый Eigenkapital. Чтобы накопить такую сумму, откладывая на сберкнижку по 250 евро в месяц (а больше среднестатистическая семья себе позволить не может), понадобится примерно 12 лет. Ждать никому неинтересно; по статистике, каждый четвертый немец обращается к строительно-накопительному договору BSV (Bausparvertrag). Варианты его бесчисленны, суть одна: накопив 40-50% от суммы BSV, клиент берет оставшуюся часть в кредит под небольшие проценты (2% против рыночных 4-5%). К тому же в накоплении помогает строительная сберкасса (начисляет проценты), а работодатель платит специальные взносы в стройсберкассу. Стройсберкассы – интереснейшее немецкое изобретение, простое и надежное. В упрощенном виде схема выглядит так: 10 желающих строить откладывают деньги – у каждого получается отложить, допустим, 10 тыс. в год. Значит, полная сумма, 100 тыс., наберется лишь через 10 лет. Объединившись в целевой коллектив, первый из них сможет строить уже через год, если остальные предоставляют ему свои сбережения в качестве кредита. На второй год начнет строить второй, а первый теперь уже вместо сберегательного вклада вносит долю по возврату кредита и т. д. Жилье мое Германии до сих пор сохраняется разница между восточной и западной частями страны. Жилье, построенное в бывшей ГДР по социалистическим нормам, в наши дни явный «неликвид». Еще недавно во многих городах бывшего ГДР (а до недавнего времени – и в самом Берлине!) можно было увидеть целые пустые кварталы: жилье, которое никто не хотел покупать. Необходимость тотальной и не всегда возможной реконструкции действовала на покупателя удручающе. Там, где этот вопрос на сегодня решен, как правило, потребовалось масштабное вмешательство города или федеральной земли. Цены за квадратный метр не сильно разнятся по стране и пребывают внутри «вилки» от 1-2 тыс. евро (Берлин, Дрезден, Росток, Эрфурт и Коттбус – все это Восточная Германия, где цены ниже, а предложение велико) до 4 тыс. евро (дома в Мюнхене, Кельне, Штуттгарте, Франкфурте, Гамбурге, Дюссельдорфе, Бонне). Исключения имеются, но они по определению редки: это элитное жилье, дорогие модные курорты – то, что рядового покупателя жилья не интересует. Каждый четвертый немец хочет перебраться за город, что имеет как экологическое, так и экономическое объяснение. Так, дом на одну семью площадью 150 кв. м с маленьким садиком в Мюнхене обойдется в 400-500 тыс. евро – за те же деньги где-нибудь в глубинке, на природе, можно купить владение с большим домом (площадью 300-400 кв. м, с камином и сауной) и участком земли до 2 гектаров. В Германии строится ежегодно около 50 млн кв. м жилой площади, в среднем на одного немца приходится 36 кв. м жилой площади, 40% семей живут в собственных домах. На оплату квартиры и коммунальных услуг семья расходует около 20% месячного бюджета. Особенности покупки жилья Покупатель, помимо стоимости дома, в момент покупки выплачивает: налог на приобретенную недвижимость (земельный налог) – 3,5% от стоимости объекта; маклерское вознаграждение – от 3 до 5% от стоимости объекта (в зависимости от ставки, принятой в данной федеральной земле); нотариальные расходы и расходы на регистрацию – 1-2% от стоимости объекта. Ставка ипотечного кредита составляет 5-7%, выдается на срок до 25 лет, что позволяет немцу расплачиваться, не ухудшая привычного качества жизни. Покупая жилье, немец прикидывает, какие расходы по нему придется нести в будущем. Квартиры обычно дешевле домов, но жить в кондоминиуме – значит соблюдать его правила: по очереди мыть свой участок лестницы, никогда не шуметь, парковаться где положено, разделять мусор на 7 фракций – и всегда помнить, что о любом нарушении сосед немедленно сообщит куда следует, и штрафы маленькими не покажутся. Жить в доме свободнее, но дороже: нужно самому заботиться о безопасности, ремонте, уходе за прилегающей территорией, вывозе мусора. Жилье, возведенное с учетом самых последних достижений технологии, экономит хозяину расходы на его содержание: более дорогое при покупке, оно со временем лучше окупает себя. Новостройка имеет пять лет гарантии с момента приобретения жилья в собственность. Со старым жильем лучше быть настороже: продавец декларирует, что не скрывает недостатков квартиры, однако не обязан их показывать. Удачная идея – прочитать протоколы последних ежегодных заседаний владельцев данного дома, чтобы быть осведомленным о его состоянии. Виктория Грегуольдо, журнал Собственник - Москва
| ||
| Категория: Ипотека, недвижимость в Европе | Просмотров: 3404 | Добавил: investa24 | Теги: | Рейтинг: 5.0/1 | | ||
| Всего комментариев: 0 | |
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи: Регистрация | Вход
Актуальные предложения | Все
