Принципиально действует следующее: согласно закону - Гражданскому кодексу (§536 BGB, Bürgerliches Gesetzbuch) наймодатель ответственен и за ремонтные работы и за выполнение освежающего ремонта. Но в договоре о найме квартиры наймодатель может эту обязанность возложить на квартиросъемщика (решение Федеральной судебной палаты, BGH, Az.VIII ZR 339/03). Конечно, обязать при этом квартиросъемщика нельзя больше, чем он обычно привык делать. Т.е. вполне допустимым является условие, при котором освежающий ремонт следует выполнять квартиросъемщику по мере нужды в этом. Или: наймодатель обязывает квартиросъемщика «как правило», «в общем», «как обычно» каждые три года производить ремонт в кухне, ванной или душевой комнате и каждые пять лет – в жилой и спальной комнатах и т.д., но только лишь при наличии действительной нужды в этом. А как выглядит недействительное условие?

Если в договоре о найме квартире ничего не стоит по поводу освежающего ремонта, то квартиросъемщик также не обязан его произвести. То же справедливо, если договор содержит недействительные условия (unwirksamе Klauseln) относительно ремонта квартиры: таким условием является требование выполнения освежающего ремонта согласно плану с твердыми, жесткими сроками (решение BGH, Az. VIII ZR 361/03, 152/05 и 178/05) или, наоборот, с расплывчато, неопределенно сформулированными требованиями в части такого ремонта (решение BGH, Az. VIII ZR 339/03).

Жесткость (Starr) сроков ремонта означает, что квартиросъемщик согласно договору о найме квартиры должен в любом случае, т.е. вне зависимости от фактического состояния объекта найма и, следовательно, нужды в проведении ремонтных работ, произвести их после истечения указанных сроков.

(Примечание автора: Поскольку, как известно, эти сроки обычно составляют 3 года – для кухни, ванной или душевой комнаты; 4 года – для окон и дверей квартиры, 5 лет – для спальни, жилой комнаты, туалета, коридоров, 7 лет – для подсобных помещений, то получается, что после трех лет проживания в наемной квартире следует в таком случае каждый год производить ремонт в каком-либо ее помещении).

«Расплывчатым» (schwammig) является требование, при котором квартиросъемщик должен при выезде из квартиры возвратить ее в «состоянии, соответствующем договору о найме» или в «состоянии, как при ее предоставлении». Вывод: если условие недействительно, то квартиру должен ремонтировать ее наймодатель, а не квартиросъемщик.

Недействительным является также условие, если в его основе лежат слишком краткие сроки проведения ремонта (решение BGH, Az. VIII ZR 361/03). Или: условие долевой оплаты (т.н. „Quotenklausel"), согласно которому квартиросъемщик в период проживания в квартире должен участвовать в покрытии расходов наймодателя на ее освежающий ремонт (решение BGH, Az. VIII ZR 178/05). Или: условие, согласно которому при освежающем ремонте в период проживания в квартире следует окрашивать стены в нейтральные светлые тона или подбирать такого цвета обои (решение BGH, Az. VIII ZR 224/07). Или: условие удаления обоев при выезде из квартиры (т.н. „Tapetenklausel"), т.к. это должно зависеть от конкретного состояния квартиры (решение BGH, Az. VIII ZR 152/05 и решение BGH, Az. VIII ZR 109/05).

Проведение освежающего ремонта при выезде из наемной квартиры Если квартиросъемщик выезжает из наемной квартиры, то возникает вопрос, должен ли он перед выездом еще раз сделать такой ремонт, т.н. завершающий ремонт (Endrenovierung). При этом следует различать два обстоятельства.

1. Если квартиросъемщик перенял квартиру, в которой не был сделан освежающий ремонт, то он должен его произвести перед выездом при следующих условиях:

а) если согласованные сроки ремонтных работ уже, по крайней мере, однажды были просрочены и

б) если квартиросъемщик либо вообще согласно им не выполнял работы по освежающему ремонту, либо сроки проведения этих работ со дня последнего ремонта уже истекли и

в) если квартира фактически нуждается в освежающем ремонте.

2. Если квартиросъемщик перенял квартиру, в которой был сделан освежающий ремонт, то он обязан только тогда выполнить ремонтные работы, когда:

а) согласованные сроки проведения ремонтных работ истекли, а квартира нуждается в освежающем ремонте или

б) квартира, несмотря на то, что эти сроки еще не истекли, тем не менее, сильно запущена.

При этом вышесказанное в пп. 1 и 2 действительно только тогда, когда в договоре о найме квартиры согласовано следующее условие выезда из нее: «Наемные помещения должны быть возвращены в состоянии, пригодном к их заселению».

Т.е. квартиросъемщик должен возвратить наемную квартиру не в свеже отремонтированном состоянии, а только в состоянии, пригодном для последующего ее найма. Т.о. вполне достаточно, что помещения находятся в состоянии, обычном для их использования, так что последующий квартиросъемщик не должен немедленно производить в них освежающий ремонт, чтобы можно было воспользоваться квартирой для проживания в ней. Следовательно, освежающий ремонт квартиросъемщик должен только тогда произвести, когда состояние наемной квартиры исключает возможность ее последующего найма.

При невыполнении в этом случае освежающего ремонта квартиросъемщик, по мнению земельного суда Берлина, должен выплатить наймодателю компенсацию в денежной форме. При этом для размера компенсации не подходят расходы, которые возникли бы, если ремонтные работы были поручены специалисту, а лишь те расходы, которые квартиросъемщик понес бы при самостоятельном их выполнении.